SGPC - Bản tin kinh tế số 8 do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội phát hành ngày 7-3 không khác gì một “gáo nước lạnh” đổ lên những kỳ vọng của không ít người vào sự giải cứu thần kỳ của Chính phủ dành cho BĐS.

Ủy ban Kinh tế Quốc hội nhận định, dù thị trường đóng băng một thời gian khá dài nhưng không ít doanh nghiệp (DN) địa ốc cho rằng khó khăn của thị trường ngay cả ở phân khúc trung và cao cấp chỉ là tạm thời và giá đã chạm đáy nên sẽ dễ phục hồi trong khi thực tế, BĐS sẽ phải điều chỉnh mạnh để có thể đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo cân bằng và bền vững.

Quá trình điều chỉnh trên thị trường BĐS còn kéo dài do nhiều DN găm giá để chờ Nhà nước giải cứu. Đây là một kỳ vọng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô hiện nay của nợ xấu, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu kể cả nếu muốn.

Hơn nữa, Nhà nước cũng không thể chấp nhận giải cứu vì điều này càng khuyến khích rủi ro đạo đức làm DN tiếp tục kinh doanh liều mạng vì “lãi bỏ túi, lỗ sẽ có Nhà nước lo”, tạo ra mầm mống cho cuộc khủng hoảng nợ xấu trong tương lai.

Những nhận định nghiêm khắc, khó nghe này chắc chắn sẽ tác động không nhỏ đến nhiều DN, thậm chí làm “vỡ mộng” về việc quay lại thời kỳ đỉnh cao BĐS. Tuy nhiên, đây có lẽ là điều không thể khác. Trên thực tế, qua 3 năm đóng băng, thị trường BĐS vẫn “chưa đạt yêu cầu”.

Dù đã trở nên thực chất hơn trước rất nhiều, những diễn biến trên thị trường BĐS vẫn khiến những người kỳ vọng vào một thị trường lành mạnh hơn cảm thấy phiền lòng.

Giá nhà ở không hề giảm xuống như kỳ vọng dù cơ quan chức năng đã dùng trăm phương ngàn kế, nhà ở giá thấp quá ít, trong khi phân khúc trung cấp lại dư thừa một lượng lớn căn hộ, nợ xấu BĐS nằm ở mức cao, DN không có sức đề kháng, thị trường vẫn là một mớ hỗn độn mà người mua vẫn chưa được coi là trung tâm…

Trong bối cảnh đó, những chính sách của Chính phủ từ cuối năm 2012 trở thành cơn mưa rào trong nắng hạn. Bất chấp những thông điệp về việc phá băng BĐS bằng cách tập trung giảm hàng tồn, phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhiều DN vẫn nuôi mộng quay lại thời kỳ vàng son, tiếp tục găm dự án, không chịu chuyển hướng kinh doanh hoặc giảm giá triệt để để tăng cầu.

Nhiều chuyên gia đã khẳng định, những nỗ lực từ nhiều năm qua của các cơ quan chức năng vẫn mới chỉ chữa được bệnh bên ngoài, căn bệnh trầm kha hơn vẫn tồn tại và nếu không cẩn thận thị trường rất dễ bị quay lại tình trạng phát triển ảo như trước đây.

“Gáo nước lạnh” mà Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vừa “dội” có thể không thể dập tắt nổi những ảo tưởng thiếu thực tế trên thị trường nhưng sẽ khiến cho những cái đầu đang “nóng” nguội bớt.

Và thị trường cần thêm những “gáo nước” như thế để xóa đi những kỳ vọng ảo, phát triển ảo, đưa BĐS quay về đúng hướng, phát triển lành mạnh và thực chất hơn.

Nguồn: Sài Gòn Đầu Tư

SGPC - Tháng 8 dương lịch là tháng 7 âm lịch, trong giới kinh doanh gọi là tháng cô hồn, tức tháng này hầu hết các giao dịch mua bán sẽ giảm sút, người ta tránh ký kết các hợp đồng trong khoảng thời gian này để tránh gặp các rắc rối.

Năm nay, tháng cô hồn đến sớm hơn mọi năm bởi hầu hết các ngành kinh doanh đều gặp khó từ đầu năm. Theo các chuyên gia kinh tế nhận định thì khó khăn chung sẽ còn kéo dài cho đến hết năm 2012 và có thể kéo dài đến hết quý 1 năm 2013, khiến tâm lý chung của giới đầu tư, kinh doanh trở nên hết sức thận trọng.

Mặc dù vậy, một số nhà đầu tư lớn trong lĩnh vực bất động sản coi đây là một cơ hội lớn để đầu tư đón đầu thị trường. Họ âm thầm thay đổi chiến lược đầu tư các dự án đã được cấp phép triển khai hoặc đi mua lại quỹ đất của các công ty gặp khó khăn về tài chính với mức giá rất hấp dẫn.

Thời gian vừa qua, thị trường chứng khiến một số cuộc sang tay dự án lớn có thể kể đến như: C.T Group mua lại dự án sân golf Củ Chi từ GS Engineering & Construction; Indochina Capital mua lại dự án 8 hectare với quy mô xây dựng 114 biệt thự tại quận 9 từ một chủ đầu tư có cổ phiếu niêm yết trên sàn HOSE (xin giấu tên); Hiệp Phú mua lại dự án Hải Âu từ Intresco; Vạn Thịnh Phát mua lại dự án New Pearl ngay trung tâm quận 3 từ liên doanh Phương Trang - Đức Khải; Liên doanh C.T Group - Đất Xanh mua lại dự án Thiên Lộc tại quận Gò Vấp...

Ở mảng khách sạn và tòa nhà văn phòng cũng chứng kiến một số vụ mua lại đình đám như: Vina Properties mua lại tổ hợp khách sạn - sân golf Novotel Phan Thiết từ Indochina Capital; Công ty Đầu tư Du lịch Huế mua lại khách sạn Century 135 phòng tại Huế từ Crowndale International Corporation (Hồng Kông); Hanel mua lại 70% cổ phần của Daewoo trong tổ hợp khách sạn 5 sao - văn phòng - căn hộ cho thuê trên đường Kim Mã; VietBank mua lại tòa nhà 72 Bà Triệu từ Techcombank.

Bên cạnh đó còn một số dự án có quy mô lớn và vị trí đẹp cũng được các nhà đầu tư mua lại nhưng chưa công bố thông tin vì sợ ảnh hưởng uy tín của bên bán.

Chiến lược đầu tư đã thay đổi

Những công bố mới đây về tình trạng dư thừa nguồn cung căn hộ lên tới gần 150.000 căn, cũng như một diện tích mặt bằng văn phòng cực lớn chưa có khách thuê, sức mua trung tâm thương mại giảm sút... rõ ràng là một tín hiệu chẳng mấy khả quan nếu tiếp tục đặt mục tiêu bỏ tiền đầu tư vào những phân khúc này.

Theo quan sát thực tế, những dự án được mua lại hoặc đang âm thầm triển khai chưa công bố ra thị trường đã được chủ đầu tư tính toán kỹ. Chiến lược đầu tư của họ nay tập trung vào phân khúc biệt thự, khách sạn nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ cho thuê bởi tính dài hạn của nó.

Từ giữa năm 2012, Ngân hàng Nhà nước đã ra chỉ thị áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng về việc giảm lãi suất huy động và lãi suất cho vay để giảm bớt gánh nặng cho chủ đầu tư đồng thời kích thích người dân sử dụng tiền cho giao dịch nói chung trong đó có bất động sản thay vì gửi vào két của các ngân hàng. Đây là một bước đi của chính phủ được đánh giá rất cao, góp phần khai thông tin dụng cho nền kinh tế. Nếu diễn ra theo đúng nhận định, thì chỉ từ quý 2 năm 2013 trở đi các chỉ số kinh tế chung sẽ tăng trưởng trở lại, các chủ đầu tư sẽ lại bận rộn cho các kế hoạch tiếp theo của doanh nghiệp mình.

Theo Saigonrealtime.

SGPC - Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng trở nên chật chội, trung tâm thành phố được tận dụng tối đa để xây dựng nhà cao tầng, tăng không gian sử dụng cho các mục đích văn phòng, nhà ở và thương mại... Nếu như văn phòng và nhà ở có thể sử dụng tầng cao thì trung tâm thương mại lại chỉ phù hợp ở tầng thấp, chính vì vậy các chủ đầu tư đã và đang tận dụng tối đa không gian ngầm để mở rộng mặt bằng kinh doanh.


Tiên phong trong sử dụng không gian ngầm phải kể tới Tập đoàn VinGroup, chủ đầu tư khu phức hợp Vincom Center tại số 68-70-72 đường Lê Thánh Tôn. Giai đoạn 1 xây dựng trên diện tích 10.853 m2 (bao gồm cả phần ngầm Công viên Chi Lăng) có 6 tầng hầm trong đó 3 tầng hầm dành cho bãi đậu xe, 3 tầng hầm còn lại dành cho trung tâm thương mại với tổng diện tích khai thác trên 30.000 m2. Dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ tháng 10 năm 2010.

Giai đoạn 2 của dự án đang được triển khai xây dựng trên diện tích 8.800 m2 có 6 tầng hầm, trong đó 3 tầng hầm dành cho bãi đậu xe, 3 tầng trung tâm thương mại có tổng diện tích khai thác trên 25.000 m2. Đặc biệt, tầng hầm của dự án này sẽ kết nối trực tiếp vào đường hầm nhà ga Số 1 của tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên.

Khi cả hai giai đoạn của dự án hoàn thành, VinGroup có một trung tâm thương mại lớn với diện tích xấp xỉ 100.000 m2, trong đó trên 55.000 m2 là không gian ngầm tương đương với quy mô một trung tâm thương mại thuộc loại lớn nhất tại Việt Nam tính tới thời điểm hiện tại. Ngoài diện tích khai thác thương mại, 3 tầng hầm của cả hai giai đoạn thuộc dự án Vincom Center còn cung cấp một diện tích tương đương 55.000 m2 cho bãi đậu xe, đây có thể được coi là bãi đậu xe lớn nhất tại trung tâm thành phố.

Theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025, thành phố Hồ Chí Minh sẽ có 60 km đường tàu điện ngầm, đây sẽ là cơ hội cho các dự án tại khu vực trung tâm thành phố phát triển không gian ngầm kết nối với các nhà ga tàu điện thu hút khách hàng ghé lại mua sắm, vui chơi, giải trí.

Cũng theo quy hoạch trên, thành phố Hồ Chí Minh hiện đang lên kế hoạch để xây dựng một loạt bãi đậu xe ngầm tại các địa điểm công cộng. Bốn dự án đã được chấp thuận đầu tư bao gồm: Bãi đậu xe ngầm dưới công viên Lê Văn Tám: Diện tích đất xây dựng ngầm là 29.240 m2, gồm 5 tầng đậu xe với 28 chỗ đỗ xe buýt và xe tải, 1.250 chỗ đỗ ôtô con, hơn 2.000 chỗ cho xe máy. Tổng diện tích khai thác 102.004 m2, trong đó có khoảng 25.000 m2 dành cho trung tâm thương mại; Bãi đậu xe ngầm dưới sân khấu Trống Đồng: Diện tích đất xây dựng ngầm là 1.620 m2, gồm 9 tầng đậu xe với 560 chỗ đậu ôtô; Bãi đậu xe ngầm tại khu vực sân bóng đá thuộc công viên Tao Đàn: Diện tích đất xây dựng ngầm dự kiến là 11.578 m2, gồm 5 tầng với sức chứa tối đa 1.050 ôtô và 1.492 xe máy. Tổng diện tích khai thác 70.211 m2, trong đó có khoảng 15.000 m2 dành cho trung tâm thương mại; Bãi đậu xe ngầm tại khu vực sân vận động Hoa Lư: Diện tích đất xây dựng ngầm dự kiến là 15.570 m2, gồm 5 tầng với sức chứa 3.062 chỗ đậu ôtô. Ngoài ra, còn 18 vị trí khác nằm rải rác ở các quận 5, 10, 11, quận Tân Bình và Bình Thạnh đang kêu gọi đầu tư.

Kinh nghiệm của các nước phát triển như Mỹ, Nhật Bản, Singapore cho thấy hiệu quả khai thác không gian ngầm là rất lớn. Một quy hoạch tổng thể tốt kết hợp được không gian hệ thống tàu điện ngầm với các tòa nhà sẽ giảm được mật độ tham gia giao thông trên mặt đất của các xe cá nhân. Đây là vấn đề rất nhức nhối hiện nay đang tồn tại ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Theo Saigonrealtime.

SGPC - Kinh tế thế giới suy giảm, hầu hết các thị trường đều cắt giảm nhập khẩu để ổn định vĩ mô, người dân có xu hướng tiết kiệm chi tiêu. Đây là thực trạng chung của nền kinh tế thế giới trong hai năm trở lại đây.

Ở Việt Nam, theo dự đoán của nhiều chuyên gia thì nền kinh tế đang ở giai đoạn chững lại và GDP sẽ bắt đáy trong nửa cuối năm nay hoặc năm sau. Đây là bức tranh không mấy khả quan cho các doanh nghiệp trong nước. Điều này buộc các nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược kinh doanh.

Nếu như 3 năm trước, một doanh nghiệp có quy mô 10 nhân sự sẽ chọn một văn phòng có diện tích từ 30 đến 50 m2 chia thành 3 khu vực: phòng dành cho tiếp tân, phòng dành cho kinh doanh & kế toán, phòng dành cho cấp lãnh đạo, chi phí ước tính khoảng 8 - 15 triệu/tháng. Ngày nay cũng doanh nghiệp đó, lãnh đạo sẽ cắt bớt nhân sự dư thừa không hiệu quả và thu gọn lại văn phòng để tiết kiệm chi phí cứng đến mức tối đa.

Các cao ốc văn phòng rộng lớn ở trung tâm thành phố hiện chào giá thuê rất hấp dẫn, giảm từ 30 - 50% so với thời kỳ cao điểm nhưng vẫn có tỷ lể lấp đầy không cao bởi mức giá đó vẫn quá khả năng chi trả của doanh nghiệp, ngoại trừ những tập đoàn đa quốc gia có tiềm lực tài chính hùng mạnh.

Trước tình hình này, nhiều chủ tòa nhà cao ốc văn phòng đã thay đổi chiến lược kinh doanh bằng cách biến văn phòng thật thành văn phòng ảo, tức người thuê sẽ có địa chỉ kinh doanh, có số điện thoại & fax, có tiếp tân trực điện thoại và các tiện ích như một văn phòng đầy đủ mà chỉ cần chi trả một mức phí rất rẻ.

Mô hình văn phòng ảo chung bao gồm các dịch vụ như: đặt bảng tên công ty, sử dụng địa chỉ giao dịch, có lễ tân tiếp khách, tiếp nhận thư phẩm - bưu phẩm, khu vực tiếp khách chung, phòng họp, khu sảnh doanh nhân... Tùy các gói cước khác nhau, doanh nghiệp thuê sẽ có phòng làm việc có sẵn điện thoại, internet, số ngày được sử dụng văn phòng cho mỗi tháng khác nhau. Một tiện ích rất hay của văn phòng ảo là dù người thuê có mặt ở văn phòng hay làm việc từ xa đều có thể nhận cuộc gọi của khách hàng được chuyển tiếp qua tổng đài, khiến cho khách hàng cảm nhận như đang nói chuyện với người trong văn phòng thật vậy.

Theo ghi nhận, văn phòng ảo hiện nay phát triển rất mạnh ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Các doanh nghiệp có tiếng hoạt động trong lĩnh vực này đơn cử như: Regus, Go Office, Office Spot, Hi Office...

Các tòa nhà có văn phòng ảo cũng ở những vị trí hết sức thuận lợi, ngay trung tâm thành phố như: Saigon Trade Center, Melinh Point Tower, Saigon Tower, Indochina Park Tower, Đức Khải Tower, Tân Định Building...

Mức giá rẻ nhất có thể chỉ từ 190.000 VND/tháng, cao nhất có thể lên tới 8 triệu/tháng. Với mức giá cao, đơn vị thuê sẽ được thêm các lợi ích như: tặng các chuyến du lịch nước ngoài, sử dụng văn phòng cùng hệ thống trên toàn thế giới mà không phải trả bất kỳ chi phí nào khác...

Mặc dù không có thống kê đầy đủ về doanh thu của mỗi doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh văn phòng ảo. Tuy nhiên, theo chủ một doanh nghiệp cho biết thì từ khi chuyển từ văn phòng thật sang văn phòng ảo, công suất khai thác tòa nhà của doanh nghiệp đã tăng lên đến trên 90% so với mức 50 - 60% trước đó.

Với chi phí vận hành không lớn, lại xoay vòng một lượng lớn khách hàng thì dù mức phí thu về nhỏ hơn nhưng gom lại chủ doanh nghiệp văn phòng ảo vẫn kiếm bộn. Ở phía người thuê, đây cũng là cách tiết kiệm chi phí nhất cho thời buổi kinh tế khó khăn mà vẫn duy trì được địa chỉ kinh doanh ở trung tâm thành phố, tăng uy tín với khách hàng.

Theo Saigonrealtime.

Năm 2007, hình ảnh hàng trăm người cả “Tây lẫn ta” xếp hàng dài giành chỗ mua căn hộ The Vista, đã phần nào “đánh bóng” vị thế của quận 2, TP.HCM.

Giờ đây, sau gần 5 năm, hình ảnh gây sốt đó không còn nữa, bởi hàng loạt dự án căn hộ cao cấp phía bên kia cầu Sài Gòn đã hình thành và đến thời điểm phải “bung hàng”.

Chịu đau giữ giá


Nói về tình hình bất động sản nhà ở, đặc biệt ở hạng mục căn hộ cao cấp tại quận 2, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng, khá nhiều dự án (chủ yếu là của nhà đầu tư nước ngoài) nối tiếp nhau phát triển; điển hình như: TheVista (CapitaLand, Singapore làm chủ đầu tư); Xi Riverview Palace (Công ty Phát triển GS Sài Gòn, Hàn Quốc), Imperia An Phú (chủ đầu tư hiện nay là Prudential), Cantavil An Phú (Daewon Cantavil, Hàn Quốc và Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức hợp tác phát triển), The Estella (liên doanh Tiến Phước - Keppel Land, Singapore) hay Thảo Điền Pearl (Công ty CP Địa ốc và Xây dựng S.S.G 2, thuộc Tập đoàn SSG đầu tư).

Song, đa phần họ đều phải chịu “đau” trong suốt khoản thời gian khủng hoảng kinh tế, bắt nguồn từ năm 2008, kéo dài đến năm2012. Theo đó, không ít trong số họ đã phải can thiệp vào giá để ứng phó với những thay đổi kém lạc quan của thị trường bất động sản.

Khảo sát của công ty tư vấn và nghiên cứu thị trường Knight Frank Việt Nam, cho thấy, trong quý I và quý II/2012, TP.HCM không có nguồn cung mới nào từ căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, điều đó không làm cho tình hình giao dịch ở phân khúc này khá hơn. Theo Savills Việt Nam, số lượng căn hộ (cho tất cả các phân khúc) được bán ra tại quận 2 chưa đến 300 căn, với mức giá bình quân dưới 35 triệu/m2 (cao hơn cả Bình Thạnh, Tân Bình và quận 7).

Nguyên nhân một phần được Knight Frank xác định là do khách hàng tiềm năng vẫn giữ tâm lý chờ đợi giá căn hộ sẽ tiếp tục giảm. Đại diện của liên doanh Daewon - Thủ Đức House, cho biết, hiện tại, dự án khu phức hợp căn hộ, thương mại Cantavil An Phú (giai đoạn 2) đang có mức giá cao nhất khu vực, dao động từ 30,8 - trên 36 triệu đồng/m2.

Nếu so với trước, đây không phải là mức giá cao và chủ đầu tư sẽ không giảm giá bán. Không riêng gì dự án Cantavil An Phú, mới đây, chủ đầu tư dự án Thảo Điền Pearl (đường Quốc Hương, P.Thảo Điền, quận 2) cũng cho hay, dù tình hình thị trường hiện chưa khởi sắc nhưng SSG không có chủ trương giảm giá, vì trên thực tế, chuyện có áp dụng chính sách giảm hay không còn tùy thuộc vào vị trí dự án, phân khúc và năng lực chủ đầu tư.

Căng mình tìm đầu ra

Chẳng khó để nhận ra rằng, sẽ hiếm có chuyện một lần nữa, thị trường căn hộ cao cấp sẽ hạ giá không phanh. So với năm 2007 - đầu 2009, giá bình quân của các dự án căn hộ cao cấp tại quận 2 ở mức 39 - 42 triệu/m2 nhưng nay không có dự án nào chào bán với giá 40 triệu đồng/m2.

Điều này có thể dễ dàng nhận thấy qua căn hộ Imperia An Phú, vào giữa tháng 4/2009, khi chủ đầu tư (là liên doanh Inveskia) tung ra thị trường đợt 2, với 50 sản phẩm, dù đang áp dụng các chính sách để kích cầu nhưng mức giá khôngvì thế giảm sút (từ 39 - trên40 triệu đồng/m2).

Tuy nhiên, đến thời điểmhiện nay, giá căn hộ tại dự án này dao động từ 26,5 - 34,4 triệu đồng/m2. Thậm chí, các nhà đầu tư thứ cấp còn rao bán phá giá 28 triệu đồng/m2, thấp hơn giá ký hợp đồng trước đó với chủ đầu tư 2 triệu đồng.

Tình trạng này cũng khiến chủ đầu tư phải đau đầu vì cạnh tranh với khách hàng lẫn các dự án chung quanh. Do đó, để kích cầu, các chủ đầu tư sẽ tìm hướng đi khác bên cạnh việc phát huy tối đa ưu thế của dự án. Được biết, chủ đầu tư căn hộ Imperia An Phú cũng đã tìm được đối tác mua sỉ sản phẩm tại dự án.

Còn Công ty Phát triển GS Sài Gòn lại chuyển một phần căn hộ bán tại dự án Xi Riverview Palace thành căn hộ dịch vụ cho thuê để giải quyết bài toán thanh khoản.

Trong khi đó, với trường hợp của Cantavil An Phú, giai đoạn2, được mở bán từ cuối năm 2010, hiện 145/200 căn hộ của dự án đã có chủ. Hơn nữa, chủ đầu tư cũng có nguồn thu từ việc cho thuê mặt bằng thương mại - giải trí (từ tầng 1 - 7) và sự hỗ trợ vốn vay từ Tập đoàn Daewon ở Hàn Quốc (vay ngân hàng nước ngoài, sau đó cho công ty ở Việt Nam vay lại) với lãi suất 9%/năm nên họ có đủ điều kiện để đẩy nhanh tiến độ dự án.

Ông Park Hee Hong, Giám đốc Phát triển Kinh doanh, cho rằng, dự án vẫn bán được vì sở hữu vị trí đẹp (thuộc quy hoạch khu City Horse 87ha, với các dự án lân cận như: Imperia An Phú, Petro Vietnam Landmark, Lexington...), có đầy đủ tiện ích (rạp chiếu phim, sân tập golf trong nhà, hồ bơi) và công ty cũng có nguồn khách hàng tiềm năng là những người Hàn đang sống và làm việc tại TP.HCM, từng biết đến sản phẩm của Daewon qua Cantavil An Phú, giai đoạn 1.

Nói về ưu thế dự án của mình, ông Nguyễn Văn Đồi, Giám đốc Công ty S.S.G 2, nhấn mạnh, Thảo Điền Pearl nằm ngay vị trí đắc địa ngay cửa ngõ quận 2, kết nối trực tiếp và tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên tại Ga Thảo Điền; hơn nữa, dự án kết nối với khu dân cư hiện hữu và cầu Sài Gòn 2 (đang xây dựng). Đây không chỉ là dự án để ở mà còn là sản phẩm đầu tư đáng xem xét.

Theo thông tin từ chủ đầu tư, vừa qua, dự án đã hoàn tất tầng 20 và chuẩn bị cất nóc ngay trong năm nay, hiện, gần 80% căn hộ đã được bán ra; trong đó, có không ít khách hàng là người nước ngoài có nhu cầu về nhà (dự án mở bán vào tháng 7/2010).

Theo Đỗ Hải | Doanh Nhân Sài Gòn

SGRT - Năm năm trước người ta dự đoán rằng Việt Nam sẽ trở thành thị trường bất động sản sôi động nhất Đông Nam Á. Dự đoán này không sai ngay cả khi toàn thế giới bất ngờ chìm sâu vào khủng hoảng tài chính.

Mốc son của làn sóng đầu tư

Đó là những năm 2005, 2006, 2007. Ồ ạt những nhà đầu tư bất động sản lớn của Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan đến tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản tại Việt Nam, Campuchia và một số quốc gia Đông Nam Á khác như Thái Lan, Indonesia, Malaysia. Cùng thời gian này có hàng loạt các tập đoàn lớn ở chính khu vực các quốc gia Đông Nam Á có nền kinh tế phát triển nhanh như Singapore, Malaysia cũng tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam.

Kết quả của làn sóng đầu tư này mang đến một thị trường hết sức nóng với hàng loạt dự án khu đô thị được cấp phép lên tới hàng trăm triệu đô la, thậm chí một số dự án lớn hơn đến mức vài tỷ đô la.

Thời điểm này các nhà đầu tư nhỏ hơn cũng tham gia giành miếng bánh thị trường bất động sản ở các phân khúc khác như văn phòng cho thuê cao cấp ở các thành phố lớn, khách sạn cao cấp và căn hộ dịch vụ ở các địa phương có thế mạnh về du lịch...

Đặc biệt, mảng căn hộ chung cư, căn hộ cao cấp vốn không quen thuộc với người Việt Nam cũng mọc lên như nấm. Phát triển mạnh nhất ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, những nơi có mật độ dân cư đông đúc, loại hình căn hộ đã phần nào đáp ứng được nhu cầu về chỗ ở cho rất nhiều gia đình.

Và giai đoạn trầm lắng

Bất ngờ bị dội gáo nước lạnh bởi cuộc khủng hoảng tài chính xuất phát từ Mỹ, sau đó lan ra toàn thế giới. Những nhà đầu tư nước ngoài bị ảnh hưởng nặng nề đã bắt đầu cân nhắc rót thêm vốn vào các dự án tại Việt Nam.

Những dự án đang triển khai đều lâm vào tình trạng cầm chừng do tâm lý nhà đầu tư lo ngại khó bán sản phẩm để thu hồi vốn. Nhiều dự án đã được cấp phép nhưng chưa triển khai thì nhà đầu tư chuyển sang chuyển nhượng vì không đủ năng lực tài chính để triển khai tiếp.

Tình trạng này kéo dài kể từ thời điểm xảy ra khủng hoảng tới nay vẫn chưa có điểm dừng. Chính sách kích cầu chưa thực sự hiệu quả và chính sách thắt chặt tiền tệ lại càng khiến cho thị trường thêm ảm đạm.

Gần đây trên nhiều mặt báo chúng ta chỉ thấy nhan nhản những thông tin như các doanh nghiệp giải thể, phá sản, các sàn giao dịch đóng cửa, các khu mua sắm trống vắng, cao ốc văn phòng để trống không,... lại càng làm cho tâm lý chung thêm "trầm lắng".

Cơ hội đầu tư

Nói như thế để thấy rằng thị trường đang rất trầm vì có quá nhiều tác động liên hoàn.

Nếu như không phải cuộc khủng hoảng tài chính kéo những nhà đầu tư nước ngoài bỏ của chạy lấy người thì rất có thể dòng vốn ngoại đổ vào cũng kéo thị trường lên đôi phần. Nếu như thị trường chứng khoán Việt Nam không yếu đi quá nhanh sau khi đạt đỉnh năm 2007 thì các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn có thể xoay vòng được dòng vốn đầu tư.

Chính sách thắt chặt tiền tệ của chính phủ mục tiêu giảm rủi ro cho nền kinh tế vô tình cũng chặn lại dòng vốn huy động từ cá nhân đi mua bất động sản.

Tuy vậy, đây chính là thời điểm thanh lọc thị trường tốt nhất. Như nhiều người vẫn nói với nhau, nhiều nhà đầu tư ăn xổi ở thì sẽ mau chóng cuốn gói ra đi. Những dự án chạy theo trào lưu không đáp ứng đúng nhu cầu thị trường sẽ buộc phải tự điều chỉnh để tìm đầu ra.

Những dòng sản phẩm tầm trung bình - khá thời điểm này vẫn có lượng khách hàng tương đối tốt. Đặc biệt ở phân phúc biệt thự xây thô và nhà phố hoàn thiện, khách hàng mua để có thể ở được ngay. Theo một khảo sát của chúng tôi thì khá nhiều khách hàng ở các tỉnh muốn tìm mua bất động sản ở các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh để cho con cái sinh sống và học tập.

Trong báo cáo mới nhất của công ty quản lý tài sản Merrill Lynch Global và Capgemini SA, Việt Nam có lượng người giàu (những người có tài sản từ 1 triệu đô la trở lên) tăng 30% trong năm 2010. Lượng người giàu này là một thị trường rất tiềm năng, nếu không muốn nói là "màu mỡ".

Đặc biệt, theo thông lệ cứ sau mỗi cuộc khủng hoảng sẽ lại có một cuộc phục hưng mạnh hơn. Đơn cử như khủng hoảng tài chính năm 1997 tại châu Á đã làm kiệt quệ tài chính ở nhiều nước trong khu vực, nhưng sau khoảng thời gian 3-5 năm các thị trường này phát triển thần kỳ hơn, lấy lại được vị thế thậm chí còn vượt xa thời điểm trước khủng hoảng.

Tính đến nay cuộc khủng hoảng tài chính đầu tiên của thế kỷ 21 (2008) đã rời xa được ba năm. Lúc này là thời điểm để đón đầu cuộc phục hưng thần kỳ sắp tới. Cơ hội đến với những nhà đầu tư biết chuẩn bị tốt và nắm bắt thời cơ kịp thời.

P/s: Bài viết có sử dụng tư liệu của Merrill Lynch Global và Capgemini SA, dữ liệu nghiên cứu thị trường bất động sản của SGRT. Chúng tôi đề nghị nhà đầu tư nên sử dụng bài viết mang tính tham khảo.

SGRT - Quay trở lại những năm 1980 của thế kỷ trước, nước Mỹ với hàng trăm triệu dân đã có chính sách nhà ở rất rõ ràng, "mọi người dân đều phải có nhà ở". Đó chính là lý do cho sự ra đời của hai tập đoàn tài chính khổng lồ Fannie Mae và Freddie Mac chuyên mua và chứng khoán hóa các khoản thế chấp nhằm đảm bảo về tài chính cho người dân vay tiền để mua nhà ở. Và trong suốt gần 30 năm qua hai tập đoàn này đã góp phần không nhỏ vào sự thịnh vượng của nền kinh tế Mỹ. Nhìn lại ở Việt Nam chúng ta, giữa thế kỷ 21 này mục tiêu về nhà ở cho 85 triệu con người sẽ ra sao?

Thực trạng thị trường

Thị trường địa ốc Việt Nam bắt đầu manh nha phát triển kể từ những năm đầu 1990 khi những dự án hạ tầng đường xá bắt đầu được quy hoạch lại và mở rộng hơn, một số khu đô thị bắt đầu triển khai san lấp mặt bằng trên những đầm lầy lau sậy. Đơn cử phải kể tới một số dự án tiên phong thời điểm đó như: Phú Mỹ Hưng (Nam Sài Gòn - TP.HCM), Ciputra (Nam Thăng Long - Hà Nội)...

Đến đầu những năm 2000 tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM bắt đầu có những nhà cao tầng mọc lên dần thay đổi bộ mặt đô thị. Nhưng mục tiêu ban đầu của các dự án cao tầng này chủ yếu dành cho thị trường khách sạn cao cấp, văn phòng cho thuê để nhắm vào đối tượng khách hàng là những doanh nghiệp nước ngoài đến Việt Nam kinh doanh, những doanh nhân Việt Nam đến Việt Nam làm việc ngắn ngày có khách sạn để ở.

Thị trường bất động sản chỉ thực sự bắt đầu sôi động kể từ những năm 2004, 2005 với sự tham gia mạnh mẽ của các tập đoàn nước ngoài đầu tư vốn vào Việt Nam. Đồng thời, thời điểm này lực lượng doanh nghiệp bất động sản trong nước cũng tăng lên đáng kể và trải đều trên khắp đất nước. Từ đây các dự án mọc lên như nấm sau mưa, khu đô thị ngày càng nhiều với quy mô ngày càng mở rộng từ vài hecta lên hàng chục hecta, thậm chí hàng trăm hecta. Tại các khu vực gần trung tâm của các thành phố lớn nhan nhản các tòa nhà cao tầng mọc lên với đa dạng mục đích như: văn phòng hạng A-B-C; khách sạn từ 1-5 sao; chung cư từ cao cấp đến trung bình, chung cư tái định cư; và ngay cả những căn hộ dịch vụ vốn chưa quen thuộc với người Việt cũng bắt đầu mọc lên rải rác.

Nguồn cung tham gia thị trường ngày một nhiều hơn, kể từ năm 2008 mỗi năm số lượng nhà ở các loại tham gia vào thị trường đều tăng gấp đôi so với năm trước đó. Thậm chí chỉ tính riêng năm 2010, số lượng loại hình căn hộ đã bằng tổng số lượng căn hộ được xây dựng trong năm 5 năm từ 2003 - 2007.

Tuy nhiên, nguồn cung nhiều và đa dạng vẫn chưa đến được với những người thực sự có nhu cầu về nhà ở do bất cập về: chất lượng xây dựng, giá bán, chính sách quản lý, thời gian sở hữu...

Giải pháp đồng bộ

- Siết chặt tín dụng chắc chắn không phải là giải pháp tốt để giải quyết tình trạng ế ẩm của thị trường bất động sản mà ngược lại nó sẽ khiến cho thị trường ngày càng trở nên trầm lắng. Bài học nhãn tiền từ Fannie Mae và Freddie Mac sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 sẽ giúp cho các cơ quan quản lý tài chính của Việt Nam đưa ra được những chính sách chặt chẽ quản lý nguồn tài chính đổ vào bất động sản, ngăn chặn được tình trạng đầu cơ bằng nguồn vốn vay ngân hàng gây sức ép nên hệ thống tài chính và tình trạng bong bóng thị trường.

- Lập quỹ nhà ở có thể là biện pháp tốt thời điểm này khi mà thị trường vẫn đang phát triển tự phát, mạnh ai nấy làm. Dẫn đến nơi thừa, nơi thiếu, nơi nhồi nhét sập sệ, còn nơi khác thì lại bỏ hoang vì không có người dân đến ở.

Quỹ nhà ở nên tập trung xây dựng tại những khu vực có nhu cầu bức thiết nhất hiện nay về nhà ở như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai... những nơi tập trung các khu công nghiệp lớn, chủ lực của kinh tế Việt Nam.

- Giảm áp lực cho các thành phố lớn bằng cách dãn đô thị, khu công nghiệp mới về các vùng kinh tế mới. Chia sẻ ngân sách cho phát triển hạ tầng ở những địa phương còn chưa khai thác hết tiềm năng phát triển kinh tế. Việc này sẽ góp phần giảm việc di trú của dân cư về các đô thị lớn.

- Xây dựng các chính sách liên quan đến thị trường nhà ở một cách chặt chẽ và phù hợp với xu thế phát triển chung của xã hội. Nghiêm khắc thi hành luật chống đầu cơ thổi giá, mua bán khống trên giấy khi dự án chưa triển khai. Ban hành quy định, thông tư hướng dẫn chi tiết về chính sách sở hữu nhà ở có thời hạn và công bố rộng rãi trên các phương tiện truyền thông.

Đồng thời với những việc cần làm trên, các bộ ngành liên quan cũng cần có một tầm nhìn xa hơn về việc quy hoạch của một thành phố, của một vùng rộng lớn. Tránh để xảy ra tình trạng xây dựng tràn lan, cao thấp nhấp nhô không theo một quy chuẩn rõ ràng, đến khi cần thu hồi giải tỏa thì lại rất khó khăn.

Rõ ràng việc phát triển một ngành nặng về vốn như bất động sản không phải dễ và không phải chỉ riêng các cấp quản lý hay chủ đầu tư, nhà đầu tư. Tuy nhiên cơ quan quản lý cần phải là cấp đi đầu trong việc định hướng, dẫn dắt và quản lý thị trường này một cách sát sao, minh bạch và sáng tạo. Và câu hỏi vẫn còn bị bỏ ngỏ đó là, "bao giờ Việt Nam có Fannie Mae và Freddie Mac phiên bản mới để mọi người dân Việt Nam đều có nhà để ở?".

SGRT - Kinh doanh trong bất kỳ ngành nghề nào cũng đều ẩn chứa những rủi ro không lường trước được. Đặc biệt hơn khi kinh doanh bất động sản nhà đầu tư phải bỏ ra một số vốn không hề nhỏ nên việc tỏ ra lo ngại, chùn tay khi đưa ra quyết định đầu tư vào một thị trường mới, khu vực còn lạ lẫm là một trong những quyết định mạo hiểm nhất, có thể dẫn tới trắng tay.

Nói như thế không có nghĩa là những nhà đầu tư không nên tìm đến những thị trường mới vốn còn ít sự cạnh tranh và tốc độ phát triển nhanh hơn những thị trường truyền thống. Như một nhà đầu tư kỳ cựu đã nói, "chẳng ai ngăn cấm bạn trở thành nhà đầu tư tiên phong cả".

Khám phá tiềm năng ở những thị trường mới

Trong hai chuyến đi thị sát thị trường vừa qua ở khu vực ven Hà Nội và khu vực thị trấn, nông thôn ở một số tỉnh thành phía Bắc tôi thật bất ngờ về tốc độ tăng giá chóng mặt tại đây. Tại Hà Đông cách xa trung tâm Hà Nội khoảng 20km, một mảnh vườn 30m2 mà một người bà con của tôi sở hữu hiện nay được rất nhiều người hỏi mua với giá gần 2 tỷ đồng, tuy vậy chủ nhà vẫn chưa muốn bán. Giá trước đây mấy năm của cả khu nhà và vườn rộng gần 100m2 chỉ được định giá khoảng 300 trăm triệu đồng.

Đi về phía đông Hà Nội tôi ghé một vùng vốn trồng rau và hoa của Hưng Yên, gần khu EcoPark, sau khi con đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên được xây dựng, giá đất trung bình ở đây đã tăng vọt lên gần 10 lần. Cũng tại Hưng Yên phía trục đường Quốc lộ 5 nối Hà Nội - Hải Phòng đi qua, một mảnh đất được mua năm 2006 với giá 250 triệu thì nay được trả giá 2 tỷ đồng.

Ghé một thị trấn nhỏ của tỉnh Hưng Yên, cách xa Hà Nội và cách xa Thành phố Hưng Yên, nơi đây 3 năm trước có một đợt đấu giá quyền sử dụng đất chuyển đổi từ đất ruộng sang đất thổ cư. Khu vực đấu giá là vùng ven của thị trấn, mục đích giãn dân, mức giá cao nhất được đưa ra lúc đó khoảng 200 triệu cho một lô đất 100m2. Tính tới nay, những chủ nhân đấu giá năm đó đang bán được với giá 800 triệu đến hơn 1 tỷ đồng, tiền đất chưa bao gồm nhà...

Đón đầu xu hướng, mở rộng cơ hội

Giá đất thường bị tác động mạnh mẽ bởi hạ tầng cơ bản, tuy nhiên ở những vùng chưa có hạ tầng phát triển rầm rộ giá còn phản ánh một khía cạnh khác của thị trường. Ở những vùng quê vốn bị coi là nghèo thì nay đang nhận được làn sóng đầu tư về quê hương của những người con xa xứ.

Như trước đây vùng quê nghèo Ân Thi - Hưng Yên chỉ thuần với nghề nông thì hiện nay hàng loạt nhà máy xí nghiệp may mặc, chế biến đã được mọc lên. Cùng với đó là lượng chuyên gia về sinh sống, làm việc, do đó nhu cầu nhà ở ở khu vực này trở nên xôi động hơn.

Anh Thủy, một chủ cửa hàng sửa chữa điện thoại ở thị trấn Ân Thi, cách đây 3 năm gia đình anh mua một mảnh đất ở thị xã Hưng Yên với giá 700 trăm triệu vốn dự định để chuyển về định cư. Mới đây có người dạm hỏi với giá 3 tỷ đồng, gia đình anh đã quyết định bán đi và dành số tiền đó mua thêm 2 miếng đất bên cạnh ngôi nhà hiện tại ở huyện Ân Thi và còn đủ tiền để nâng cấp ngôi nhà hiện tại thêm 1 tầng nữa mở rộng kinh doanh.

Với mức tăng giá bình quân khá nhanh, thậm chí còn cao hơn ở một số khu vực của thành phố lớn, thị trường vùng ven và nông thôn đang là điểm đến đầu tư hấp dẫn. Đón đầu xu hướng phát triển và có chiến lược rõ ràng sẽ giúp doanh nghiệp tăng trưởng nhanh hơn và đột phá trong nền kinh tế còn nhiều biến động như hiện nay.